皆様、こんにちは！
オリバー新築事業部の土屋です!!
すっかり春の陽気で、お花見シーズンもあっという間に過ぎようとしていますね。
私も先週「お花見」ではないですが、春のポカポカ陽気の中
常願寺川の土手を歩きながら語り合う。というプチ青春をして参りました（笑）
そのまま立山方面に車を走らせると、そこに広がる田園風景と立山連峰!!
私が東京出身ということもあり、あの景色は何度見ても感動します。。。
「こんなところにお家を建てられたら毎日幸せやろーなー。」と思いました！
私だけでなく、田園風景が広がる土地にお家を建てたい！余っている実家の土地にお家を建てたい！
そんな方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ただ、実は農地にお家を建てるには様々な手続きが必要なんです。
と、いうことで今回は「農振除外」「農地転用」についてざっくり解説していこうと思います！
土地の地目について
そもそも土地は、用途や種類に応じて名称が分かれています。
それを「地目」といいます。地目には「田」「畑」「宅地」など全部で23種類ありますが
今日まず抑えておきたいポイントはお家は「宅地」にしか建てられない、ということです。
なので、建てたいと思っている土地が「宅地以外」の場合は「地目変更」という手続きが必要になります。
その中でも「農地転用」という「農地から宅地に変更したい！」という方が
特に多く、手続きも複雑なので今回簡単に解説していきます。
建築上の「農地」とは？
建築上の農地とは、不動産登記の地目が「田」「畑」「牧草地」となっている土地のことをいいます。
たとえ、現状そこで農業や畜産を行っていなかったとしても、土地の登記がどうなっているかで判断されます。
そして、農地も更に5種類に区分されます。
上記の表のとおり、5種類に農地が区分されており、それぞれの種類によって
農地転用の難易度が変わります。
まずは、自分がお家を建てたい土地が農地だとわかった場合
どの種類に該当するのかを市役所に確認することが重要です。
「青地」の場合は特に長期戦
上記の表の、農用地区域内農地(通称：青地)の場合は
農地転用が可能だとしても完了するまでは長期戦になります。
それは農地転用の前に「農振除外」という手続きが必要になるためです。
農振とは、農業振興地域の略称でその名の通り、
各市町村が「農業を振興させる目的」で指定した地域のことです。
青地の場合、この農振から除外する手続きをする必要があります。
これらの要件をまとめると….
「農業振興地域に該当し、かつ農用地区域内に入っている。」
上記を満たしている場合「青地」に該当し、農振除外が必要になります。
この農振除外手続きは農地転用手続きより複雑で、時間がかかります。理由としては主に
①手続きが複雑であること。
②市区町村の協議に時間がかかること が挙げられます。
あくまで目安ですが、農振除外が完了するまで最低半年～1年は見ておく必要があるといわれています。
提出書類に不備があったり、市区町村とのやりとりが難航すると1~2年以上かかる場合もあります。
ですので農地転用はもちろん、特に農振除外が関わる可能性がある場合は
なるべく早く建築会社や行政書士さんに相談し、余裕を持った新築計画を立てることが重要です。
費用について
結論、農振除外・農地転用にはお金がかかります。大きく分けると4つです。
①行政書士・家屋調査士への調査・手続き代行費用
②市区町村・自治体への手数料
③土地改良費用(地盤改良・宅地造成等）
④ライフライン引き込み費用
具体的な金額は、土地の状態や各自治体によっても異なるので明言はできかねますが
①②だけでもおおよそ、２０万円～５０万円
更に③④がかかる場合は、総額で１００万円以上かかることも珍しくありません。
こちらの金額もご契約前に調査・見積もりを依頼し、農振除外・農地転用にかかる費用も
見たうえでの最終決定をおすすめします。
まとめ
今回は、農振除外・農地転用についてほんの一部ですが、解説させていただきました。
ポイントは、ご自身が建てたい土地が、どのような種類の土地なのか。
仮に農地の場合、まずはどのぐらいの期間と費用がかかるのかを事前に把握することです。
これは農地に限ったことではないと私は考えております。
多くの方が人生最大の買い物になる新築だからこそ、オンリーワンの土地の選定は非常に重要です。
だからこそ私たちオリバーでは、一般的な土地の情報だけではなく
近隣の方がどんな方か。町内会費はいくらか。町内イベントにはどんなものがあるかなどの
近隣調査を全棟実施しております。
また、ネットに掲載されている土地情報だけではわからない費用はどのぐらいかかるのかなど、
考えうるリスクは全てお調べしたうえで、ご提案することが当たり前の正義だと考えております。
もし現状土地に不安があったり、実家の敷地について調べてほしい。
などございましたらお気軽にオリバーまでご連絡ください！
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